[경매 분석] 대구 동구 율하동 주거 겸 상가 (2024 타경 105966)

안녕하세요, 엘지에스입니다.
오늘은 **대구 동구 율하동에 위치한 주거 겸 상가 건물(2024 타경 105966)**을 분석하겠습니다.
본 물건은 상업적 활용성과 주거 수요를 동시에 만족시키는 매물로, 투자 매력이 있는 사례입니다.

---

📌 물건 개요

• 사건번호: 2024 타경 105966
• 소재지: 대구 동구 율하동로8길 27
• 물건 종류: 주거 겸 상가
• 건물면적: 391.79㎡ (118.55평)
• 토지면적: 259.5㎡ (78.5평)
• 준공연도: 2011년
• 감정가: 1,124,647,200원
• 최저입찰가: 1,124,647,200원 (100%)
• 입찰보증금: 112,464,720원 (최저가의 10%)
• 매각기일: 2024년 12월 24일

---

🏠 입지 분석

1. 교통 편의성

• 대구 도시철도 1호선 율하역 도보 10분 거리.
• 대구-경산 간 주요 도로 인접, 교통량 많은 지역.

2. 상권 및 생활 인프라

• 건물 인근 상가 밀집 지역과 대형마트 위치, 상업적 활용 가능성 큼.
• 주거와 상업을 겸비한 입지로 안정적인 임대 수익 예상.

3. 자연환경 및 여가 시설

• 인근 공원과 산책로로 쾌적한 환경 제공.

---

💵 평당 시세 및 낙찰가 분석

• 토지 감정가: 726,600,000원 (2,800,000원/㎡, 약 924만 원/평)
• 건물 감정가: 387,197,200원 (988,000원/㎡, 약 302만 원/평)

지역 시세와 비교

• 인근 상업지구 평균 토지 평당 시세: 900만 원~1,200만 원.
• 본 물건의 감정가는 시세 대비 적정 수준으로 판단됨.

---

🔍 인근 낙찰 사례

1. 대구 동구 반야월역 인근 상가주택

• 사건번호: 2023 타경 721
• 소재지: 대구 동구 반야월역 인근
• 토지면적: 300㎡ (90.75평)
• 건물면적: 500㎡ (151.25평)
• 감정가: 13억 원
• 낙찰가: 10억 2천만 원 (낙찰가율 78.5%)
• 평당 시세: 약 1,125만 원 (토지 기준)

분석:

• 인근 교통 요지에 위치하며, 낙찰가율은 상업적 가치를 반영.
• 본 물건과 비교해 규모가 크지만, 상권 내 가치에서 본 물건도 경쟁력 있음.

---

2. 대구 동구 각산역 근처 주거 겸 상가

• 사건번호: 2023 타경 956
• 소재지: 각산역 인근
• 토지면적: 210㎡ (63.53평)
• 건물면적: 400㎡ (120.96평)
• 감정가: 9억 원
• 낙찰가: 7억 8천만 원 (낙찰가율 86.6%)
• 평당 시세: 약 1,050만 원 (토지 기준)

분석:

• 대중교통 접근성이 뛰어나 본 물건과 용도가 유사.
• 낙찰가율이 높으며, 상업용으로 활용 가능성이 높음.

---

3. 대구 동구 신천역 상업용 건물

• 사건번호: 2024 타경 130
• 소재지: 신천역 근처
• 토지면적: 400㎡ (120.96평)
• 건물면적: 600㎡ (181.44평)
• 감정가: 15억 원
• 낙찰가: 12억 5천만 원 (낙찰가율 83.3%)
• 평당 시세: 약 1,150만 원 (토지 기준)

분석:

• 본 물건보다 규모와 상권 가치는 높으나, 낙찰가율에서 비슷한 수준.

---

📜 권리 분석 및 임차인 현황

1. 등기부 현황

• 근저당권: 본리천주교회신협, 대구대건신협 등 합계 7억 2천만 원.
• 압류: 동구청 1건.
• 가압류 및 강제경매 청구권: 1억 2천만 원.

2. 임차인 현황

• 201호(정경태): 전입 2021년, 보증금 미상.
• 303호(소유자 점유): 상가 용도로 사용.

분석:

• 임차 보증금 미상으로 인수 리스크 존재.
• 낙찰 후 임차인의 보증금 확인 필수.

---

⚠️ 예상 리스크 및 대응 방안

1. 보증금 인수 리스크
   • 임차인의 보증금 정보가 불명확하여 추가 부담 가능성 있음.
   • 배당표 확인 후 정확한 보증금 확인 필요.
2. 채권 초과 문제
   • 채권액 합계가 감정가에 근접하여 잔금 부족 가능성 유의.
3. 건물 노후화
   • 준공 10년 이상 경과로 내부 설비 교체 필요 가능성.

---

✅ 종합 의견

**대구 동구 율하동 주거 겸 상가 건물(2024 타경 105966)**은 상업적 입지와 주거 수요를 모두 만족시키는 매물로 투자 매력이 높습니다.
다만, 보증금 인수 리스크와 채권 초과 문제를 고려한 신중한 입찰 전략이 필요합니다.
인근 낙찰 사례와 비교했을 때 경쟁력이 있는 물건으로 판단됩니다.

권리분석과 임차인 보증금 확인 후 적정가를 산정하는 것이 필수입니다.

---

 

"대구 동구 율하동 주거 겸 상가 건물 경매 분석! 낙찰 사례 비교, 권리분석 및 투자 리스크를 확인하세요. 2024 타경 105966 상세 분석."