[경매 분석] 서울 구로구 다가구 주택 (2023 타경 121494)

안녕하세요, 엘지에스입니다.
오늘은 **서울 구로구 구로동에 위치한 다가구 주택(2023 타경 121494)**에 대해 분석하겠습니다.
이번 물건은 대지와 건물을 포함한 주택 경매 물건으로, 권리 분석 및 투자 가능성을 점검할 수 있는 사례입니다.

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📌 물건 개요

• 사건번호: 2023 타경 121494
• 소재지: 서울 구로구 구로동 496-68 [구로동로 227-4] 외 1개 목록
• 물건 종류: 다가구 주택
• 건물면적: 243.3㎡ (73.6평)
• 토지면적: 156㎡ (47.19평)
• 준공연도: 1988년
• 감정가: 1,050,247,600원
• 최저입찰가: 672,158,000원 (64%)
• 입찰보증금: 67,215,800원 (최저가의 10%)
• 매각기일: 2025년 1월 15일

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🏠 입지 분석

1. 교통 편의성

• 지하철 1호선 구로역과 도보 10분 거리.
• 구로 디지털단지와 인접해 직장인 및 임대 수요 풍부.

2. 생활 인프라

• 교육시설, 병원, 대형마트 등 주요 편의시설이 인근에 위치.

3. 자연환경 및 여가 시설

• 안양천 등산로와 구로공원과 가까워 쾌적한 주거 환경 제공.

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💵 평당 시세 및 낙찰가 분석

• 토지 감정가: 987,168,000원 (6,328,000원/㎡, 약 20.92만 원/평)
• 건물 감정가: 59,334,600원 (243,874원/㎡, 약 73.6만 원/평)

인근 시세와 비교

• 구로동 다가구 주택 평균 시세: 토지 평당 약 3,000만 원~4,500만 원.
• 본 물건의 토지 감정가는 시세 대비 낮아 투자 가치가 있음.

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🔍 인근 낙찰 사례

1. 구로구 구로동 다가구 주택

• 사건번호: 2023 타경 928
• 소재지: 구로구 구로동 497-1
• 토지면적: 120㎡ (36.3평)
• 건물면적: 180㎡ (54.4평)
• 감정가: 8억 원
• 낙찰가: 6억 8천만 원 (낙찰가율 85%)
• 평당 시세: 약 400만 원

분석:

• 본 물건과 인접하며, 규모는 작지만 낙찰가율이 높아 수요가 꾸준한 지역임.

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2. 구로구 신도림 다가구 주택

• 사건번호: 2023 타경 1020
• 소재지: 구로구 신도림동 103-2
• 토지면적: 180㎡ (54.4평)
• 건물면적: 220㎡ (66.5평)
• 감정가: 9억 5천만 원
• 낙찰가: 7억 2천만 원 (낙찰가율 76%)
• 평당 시세: 약 399만 원

분석:

• 구로구의 다른 주요 지역으로, 신도림역 접근성이 우수하여 본 물건과 비슷한 임대 수요를 가짐.

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3. 영등포구 대림동 다가구 주택

• 사건번호: 2022 타경 734
• 소재지: 영등포구 대림동 89-3
• 토지면적: 140㎡ (42.35평)
• 건물면적: 210㎡ (63.5평)
• 감정가: 10억 원
• 낙찰가: 8억 3천만 원 (낙찰가율 83%)
• 평당 시세: 약 430만 원

분석:

• 대림동은 본 물건과 인접한 지역으로, 다가구 주택 수요가 높은 편.
• 본 물건 대비 낙찰가율이 높은 이유는 접근성과 임대 수익률 때문으로 판단됨.

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📜 권리 분석 및 임차인 현황

1. 권리 분석

• 근저당권: 한국홀딩스대부 7억 5천만 원, 1억 8천만 원.
• 임의경매: 액트캐쉬대부에서 청구(5억 2천 9백만 원).
• 배당금 잔여액: 없음(채권 초과).

2. 임차인 현황

• 1층 202호: 현황 사용 중, 보증금 미상.
• 1층 103호: 현황 사용 중, 보증금 미상.

분석:

• 말소기준권리 이후 임차인이 있으나 보증금 정보 확인 필요.
• 잔여 배당금이 없으므로 임차보증금 인수 가능성 있음.

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⚠️ 예상 리스크 및 대응 방안

1. 임차인 보증금 인수 리스크
   • 보증금 확인 후 입찰 여부 결정 필요.
2. 채권 초과 문제
   • 배당금 부족으로 인한 채무 문제 유의.
3. 건물 노후화
   • 1988년 준공 건물로 설비 교체 및 리모델링 필요 가능성.

 

비고란에 보면 타인점유 부분이 있으니 유의해주시고 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

📌 타인 점유 부분 분석

• 위치: 대상 토지 일부(약 3㎡).
• 점유 현황: 타인에 의해 점유되고 있으며, 감정평가서에 따르면 해당 면적은 지적도 상에서 개략적으로 산출됨.
• 평가 반영: 감정평가 과정에서 획지 요인 비교에 반영하여 토지의 가치를 산정.
• 주의사항: 실제 점유 상황은 현장 확인 및 재조사가 필요하며, 경매 참여 시 이 점을 유의해야 함.

🚩 리스크 요인

1. 점유 해소 비용:
   • 타인 점유를 해소하는 데 드는 법적 비용 또는 시간적 리스크가 있을 가능성.
   • 점유자가 법적 권리가 없더라도 협의가 필요할 수 있음.
2. 사용 상태 확인:
   • 점유 목적(거주, 물품 보관 등)에 따라 명도 과정에서 추가적인 리스크 발생 가능.
   • 점유자와의 협의를 통해 사용 목적과 상황을 명확히 파악해야 함.
3. 경매 낙찰 후 문제:
   • 점유 해소가 완료되지 않을 경우 낙찰 후 명도 단계에서 지연 가능성.

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✅ 해결 방안 및 입찰 전략

1. 현장 답사:
   • 현장에서 실제 점유 상태와 점유자의 정보를 확인.
   • 점유자가 소유권을 주장하지 않는지 확인 필요.
2. 법적 검토:
   • 변호사나 법률 전문가를 통해 점유 해소 절차 및 소요 비용을 사전 검토.
   • 점유 해소에 필요한 법적 절차와 예상 소요 기간을 계산.
3. 입찰가 조정:
   • 점유 해소로 인한 리스크를 감안해 감정가 대비 입찰가를 낮게 책정.
4. 추가 자료 요청:
   • 경매 과정에서 감정평가서 외에 관련 서류(점유 관련 공문 등)가 있다면 이를 요청하여 정확한 정보를 확보.

타인 점유 부분(약 3㎡)은 전체 토지 면적(156㎡)의 약 1.9%로 크지 않은 비율이나, 점유 해소 과정에서 발생할 수 있는 법적 및 시간적 리스크를 감안해야 합니다. 입찰 전 해당 부분에 대해 명확히 확인 후 신중한 판단이 필요합니다.

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✅ 종합 의견

**서울 구로구 다가구 주택(2023 타경 121494)**은 투자 가치가 높은 물건입니다.
구로역과의 접근성, 임대 수요, 낮은 감정가 등을 고려할 때 임대 및 매도 수익 가능성이 큽니다.
다만, 권리 분석과 보증금 확인 후 신중한 입찰이 필요합니다.