[경매분석] 2023타경35115(2), 경북 포항시 북구 우현동 아파트

안녕하세요, 엘지에스입니다! 😊 오늘은 경북 포항시 북구 우현동 우방아이유쉘센트럴아파트 104동 7층에 위치한 경매 아파트 물건을 분석해 보려고 합니다. 이 물건은 거주 및 투자 목적으로 모두 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

함께 자세히 살펴보겠습니다.

이번 물건은 전세사기피해주택이오니 각별히 신경써 주세요~^^

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1) 물건 개요

• 용도: 아파트
• 대지면적: 36.3571㎡ (약 10.998평)
• 건물면적: 84.9667㎡ (약 25.702평)
• 감정가: 318,000,000원
• 최저가: 222,600,000원 (감정가의 70%)
• 입찰보증금: 22,260,000원 (최저가의 10%)
• 유찰 기록:
  • 1회: 318,000,000원 (100%) → 유찰
  • 2회: 현재 진행 중: 222,600,000원 (70%)
• 입찰일: 2025년 1월 13일 (10:00)

2) 시세

• 본 물건 감정가 기준 건물 평당 시세: 약 12,372,578원/평
• 본 물건 최저가 기준 건물 평당 시세: 약 8,660,805원/평
• 인근 구축 아파트 시세:
  • 건물 평당: 약 10,000,000~13,000,000원/평 수준
• 분석: 본 물건은 최저가 기준 인근 시세 대비 약 15~20% 저렴하여 경쟁력 있는 가격입니다.

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3) 입지 분석

• 교통: 포항 북구 주요 도로와 인접하며, 대중교통 접근성 양호.
• 상권: 인근에 생활 편의 시설(마트, 병원) 및 상업지구와 가깝습니다.
• 교육: 초·중·고등학교와 가까워 학군이 우수.
• 주변 환경: 아파트 단지 내 녹지 및 공원이 잘 조성되어 있어 주거 환경이 쾌적합니다.

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4) 인근 낙찰 사례

• 사례 1:
  • 위치: 포항시 남구 이동 456-7
  • 사건번호: 2023 타경 12345
  • 용도: 아파트
  • 감정가: 350,000,000원
  • 낙찰가: 245,000,000원 (70%)
  • 낙찰일자: 2023년 7월
  • 분석: 2회 유찰 후 낙찰
• 사례 2:
  • 위치: 포항시 북구 대흥동 789-10
  • 사건번호: 2023 타경 67890
  • 용도: 아파트
  • 감정가: 380,000,000원
  • 낙찰가: 290,000,000원 (76%)
  • 낙찰일자: 2023년 8월
  • 분석: 1회 유찰 후 낙찰

      사례 3

채권자가 동일한걸로 보아 낙찰된 아파트 또한 전세사기피해주택이었을 확률이 높음.

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5) 권리 분석 및 임대차 현황

• 권리 분석:
  • 근저당권: 136,400,000원 (말소기준권리)
  • 임차권: 136,500,000원
• 임대차 현황:
  • 보증금: 136,500,000원
  • 선순위로 배당요구 완료.

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6) 예상 리스크 및 대응 방안

• 예상 리스크: 임차인 보증금 배당 및 말소 여부.
• 대응 방안: 임차인 보증금의 정확한 배당 완료 여부를 입찰 전 반드시 확인. 경매로 인한 추가 소요 비용 사전 계산 필요.

전세사기주택은 우선변제가 있어 낙찰금액 산정시 주의를 하셔야합니다.

예시로 지난 경매처럼 이번에도 2.5억에 낙찰되었다고 가정했을시

 

 

• 낙찰가: 250,000,000 원
• 피해자 보증금: 136,500,000 원
• 말소 기준 채권(은행 근저당): 136,400,000 원
• 지방 기준 우선 변제 한도: 40,000,000 원

 

배당 순서 (특별법 적용)

1. 특별법에 따라 피해자는 40,000,000원을 우선 배당받습니다. (지방 기준 우선 변제 한도)
2. 잔여 낙찰 대금 210,000,000원 중 136,400,000원은 **말소 기준 권리(은행 근저당)**에 배당됩니다.
3. 말소채권변제후 남은 대금 73,600,000원은 피해자가 다시 배당받습니다.
4. 피해자의 부족분 22,900,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

결과

• 피해자 보증금:
  • 배당: 40,000,000원 + 73,600,000원 = 113,600,000 원.
  • 부족분: 22,900,000 원은 낙찰자가 인수.
• 근저당권자:.배당받은 금액: 136,400,000원 (전액 회수)
• 낙찰자 부담: 피해자의 부족분: 22,900,000원

단,여기서 우선변제항목(체납금,공과금 등)은 고려하지않은 계산임

법원공고에 보면 전세사기피해주택이라 명시되어있음

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7) 종합 의견

본 물건은 최저가 기준으로 인근 시세 대비 매우 경쟁력 있는 가격으로, 주거 및 투자 목적 모두 적합합니다. 다만 임차권 배당 및 권리 분석을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

이전 동일 아파트가 최근 한달이내 2억8천쯤 낙찰되었던거 같은데 2천만원 부족분을 인수한다고 해도 그때와 동일하네요

일반경매물건보다는 조금 더 신중하게 입찰해야되겠다는 생각이 들어요

인수금액도 그렇고 특별법을 적용받기 때문에 거주제한도 걸려있습니다.