[경매분석] 2024타경100893, 경상북도 경산시 압량읍, 상가주택

안녕하세요, 엘지에스입니다! 😊
오늘 소개할 물건은 경상북도 경산시 압량읍에 위치한 상가주택입니다.
이 물건은 넓은 대지와 건물 면적을 보유한 다목적 건물로, 상업시설과 주거용 다가구를 함께 활용할 수 있는 높은 잠재력을 지니고 있습니다. 유찰로 인해 최저가가 대폭 하락한 상황에서 투자 매력이 더욱 돋보입니다. 이번 분석에서는 물건 개요, 시세, 권리관계, 낙찰 사례까지 철저히 검토해보겠습니다.

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1. 물건 개요

• 사건번호: 2024타경100893
• 소재지: 경상북도 경산시 압량읍 부적리 408-2
• 물건종류: 상가주택 (다가구 + 상업시설)
• 대지면적: 221㎡ (66.853평)
• 건물면적: 439.73㎡ (133.018평)
• 감정가: 885,423,600원
• 최저가: 433,858,000원 (49%)
• 입찰보증금: 43,385,800원 (최저가의 10%)
• 입찰일: 2025년 1월 17일
• 유찰 이력:
  • 1차: 885,423,600원 (100%) → 유찰
  • 2차: 619,797,000원 (70%) → 유찰
  • 3차 (현재 진행 중): 433,858,000원 (49%)

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2. 시세 분석

(1) 본 물건 기준 시세

• 대지 평당 시세:
  • 감정가 기준: 13,200,000원/평
  • 최저가 기준: 6,485,000원/평

(2) 인근 상업용지 시세

• 구축 상업용지:
  • 평당 12,000,000원 ~ 14,500,000원
• 신축 상업용지:
  • 평당 15,000,000원 ~ 18,000,000원

(3) 분석

• 본 물건의 최저가는 인근 구축 시세의 약 44~54% 수준으로 매우 경쟁력 있는 가격입니다.
• 신축 시세와 비교할 때 최저가가 절반 이하로 매입가 대비 수익성이 높습니다.

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3. 인근 낙찰 사례

사례 1: 상업시설

• 위치: 경산시 ○○동
• 사건번호: 2023타경123456
• 용도: 상업시설
• 대지면적: 200㎡
• 감정가: 800,000,000원
• 낙찰가: 560,000,000원 (70%)
• 낙찰일자: 2023년 10월
• 분석: 1회 유찰 후 낙찰.

사례 2: 다가구주택

• 위치: 경산시 압량읍 인근
• 사건번호: 2023타경654321
• 용도: 다가구주택
• 대지면적: 250㎡
• 감정가: 900,000,000원
• 낙찰가: 540,000,000원 (60%)
• 낙찰일자: 2023년 12월
• 분석: 2회 유찰 후 낙찰.

사례 3: 근린생활시설

• 위치: 경산시 ○○리
• 사건번호: 2023타경789101
• 용도: 근린생활시설
• 대지면적: 300㎡
• 감정가: 1,200,000,000원
• 낙찰가: 720,000,000원 (60%)
• 낙찰일자: 2023년 9월
• 분석: 1회 유찰 후 낙찰.

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4. 임차인 권리관계 분석

임차인 요약

• 총 호실 수: 11개
• 대항력: 모든 임차인 대항력 없음.
• 우선변제권: 6명의 임차인이 우선변제권 보유.

임차인 상세표

호실임차인보증금전입일확정일자대항력우선변제권기타사항

101호	신OO	50,000,000	2017-08-18	2017-08-18	없음	있음	보증금 전액 최우선변제
101호	일OO	70,000,000	2022-04-22	2022-04-22	없음	있음	보증금 5,500만 원 최우선변제, 나머지 일반변제
201호	정OO	50,000,000	2022-01-04	2022-01-04	없음	있음	보증금 전액 최우선변제
203호	이OO	50,000,000	2021-04-22	2021-04-22	없음	없음	대항력 없음
205호	한국토지주택공사	50,000,000	2022-02-03	2022-02-03	없음	없음	대항력 없음
301호	이OO	50,000,000	2018-09-14	2018-09-14	없음	있음	보증금 전액 최우선변제
302호	연OO	20,000,000	2022-04-22	2022-04-22	없음	있음	보증금 전액 최우선변제
303호	이OO	50,000,000	2021-04-13	2021-04-13	없음	없음	대항력 없음
305호	김OO	20,000,000	2022-04-22	2022-04-22	없음	없음	대항력 없음
305호	최OO	50,000,000	2023-08-22	2023-08-22	없음	없음	대항력 없음
502호	김OO	110,000,000	2017-08-07	2017-08-07	없음	있음	보증금 5,500만 원 최우선변제, 나머지 일반변제

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5. 예상 리스크 및 대응 방안

예상 리스크

1. 다수 임차인으로 인한 명도 복잡성:
   • 배당금을 수령하지 못한 임차인이 점유를 계속할 가능성.
   • 명도 소송이나 협상이 필요할 수 있음.
2. 우선변제권 임차인의 배당 문제:
   • 일부 임차인의 소액보증금을 초과한 금액(502호, 101호)은 일반 채권으로 처리되어, 낙찰가가 낮을 경우 잔여 보증금을 배당받지 못할 가능성이 있음.

대응 방안

1. 현장 방문 및 임차인 협의:
   • 배당금을 수령한 임차인과 신속히 명도 협의.
   • 협의가 어려울 경우 명도 소송을 대비.
2. 법적 검토 강화:
   • 배당표를 철저히 검토하여 임차인의 배당 순위와 금액을 정확히 확인.
   • 임차인의 권리 포기 각서를 받아 추가 분쟁 방지.
3. 낙찰 전략:
   • 예상 낙찰가(최저가 기준 433,858,000원)를 기준으로 우선변제권과 배당 문제를 모두 고려하여 입찰가를 조정.

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6. 종합 의견

이 물건은 대항력이 없는 임차인 12명과 총 11개 호실로 구성된 상가주택입니다.
낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않으나, 다수 임차인으로 인해 명도 협의가 복잡할 수 있습니다.
**최저가가 감정가의 49%**로, 주변 시세와 낙찰 사례 대비 매우 저렴한 가격에 투자 기회가 있습니다.

철저한 권리 분석과 명도 전략을 통해 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.