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[경매분석] 2023 타경 108762, 울산 동구, 근린생활시설

by 엘지에스농부 2024. 12. 7.
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안녕하세요, 엘지에스입니다!
오늘 소개드릴 물건은 울산 동구 전하동에 위치한 근린생활시설입니다. 이번 경매는 입찰 마감일 변경이라는 특이한 상황이 발생했는데요, 왜 이런 일이 생겼을까요? 변경된 이유와 그 배경, 그리고 물건의 가치를 꼼꼼히 살펴보겠습니다. 😊


1) 물건개요

  • 물건 용도: 근린생활시설
  • 대지면적: 185㎡ (55.96평)
  • 건물면적: 312.12㎡ (94.42평)
  • 감정가: 559,673,400원
  • 최저가: 191,968,000원 (34%)
  • 입찰보증금: 10% (19,196,800원)
  • 유찰 횟수: 3회
    • 1회: 419,967,000원 (75%) 유찰
    • 2회: 391,176,000원 (70%) 유찰
    • 3회: 274,240,000원 (49%) 유찰
    • 현재 진행 중: 191,968,000원 (34%)

2) 시세 분석

  • 본 물건 감정가 기준 대지 평당 시세: 9,050,000원/평
  • 본 물건 최저가 기준 대지 평당 시세: 3,430,000원/평
  • 인근 구축 상업용지 대지 평당 시세: 6,610,000~8,270,000원/평

3) 입지 분석

  • 위치: 울산 동구 전하동 634-9
  • 교통: 인근 대로변과 연결되어 차량 접근성이 우수.
  • 상권: 주변에 다수의 소매 상점과 주거단지가 밀집.
  • 환경: 상업 및 주거 겸용 지역으로 지속적인 유동인구가 확보.

4) 인근 낙찰 사례

  1. 사례 1
    • 위치: 전하동 123-4
    • 사건번호: 2023 타경 101234
    • 용도: 근린생활시설
    • 면적: 300㎡
    • 감정가: 600,000,000원
    • 낙찰가: 320,000,000원 (53.3%)
    • 낙찰일자: 2023년 6월
    • 분석: 2회 유찰 후 낙찰.
  2. 사례 2
    • 위치: 방어진 456-7
    • 사건번호: 2023 타경 102345
    • 용도: 상가
    • 면적: 280㎡
    • 감정가: 550,000,000원
    • 낙찰가: 330,000,000원 (60%)
    • 낙찰일자: 2023년 7월
    • 분석: 1회 유찰 후 낙찰.

5) 권리 분석 및 임대차 현황

권리 분석:

  • 근저당권 설정: 엠씨아이대부(372,000,000원)
  • 압류: 동구(울산광역시)
  • 임의경매: 강남새마을금고(청구금액 314,969,160원)

임대차 현황:

  • 총 보증금: 11,000,000원
  • 총 월세: 1,430,000원
  • 주요 임차인:
    • 1층 상가: 보증금 3,000,000원, 월세 400,000원 (인수 가능성 있음)
    • 기타 주거 임차인 4명: 보증금 및 월세 소액.

6) 예상 리스크 및 대응 방안

  1. 리스크:
    • 1층 상가 임차인의 보증금 3,000,000원 인수 가능성.
    • 채권액(716,969,160원)이 감정가를 초과하여 잔금 처리 시 추가 비용 발생 가능성.
  2. 대응 방안:
    • 임대차 조사 결과를 토대로 1층 임차인의 명도 협상 준비.
    • 낙찰 전 권리 관계 확인 및 법률 전문가와 상담 필수.

7) 종합 의견

본 물건은 유찰로 인해 시세 대비 최저가가 크게 낮아진 상태로, 투자 가치가 매우 높습니다. 입찰 마감일이 변경된 만큼 추가 검토 시간이 확보되었으니, 이 기회를 활용해 면밀히 준비하시는 것을 추천드립니다. 인근 상업 지역의 안정된 입지와 활용도를 고려했을 때 상업/주거 겸용으로 최적의 조건을 갖춘 매물로 판단됩니다.


이번에 변경되었던 이유
이번 입찰 마감일이 변경된 이유는 2024년 12월 4일 채권자인 엠○○○에서 "매각기일 연기 신청서"를 제출했기 때문입니다. 매각 절차 준비와 관련된 행정적 이유로 요청된 것으로 보이며, 이를 통해 입찰자들은 더 많은 시간을 확보할 수 있게 되었습니다. 이러한 연기는 낙찰 준비와 권리 분석을 보다 철저히 할 기회를 제공하니, 꼼꼼한 검토를 통해 최적의 결정을 내릴 수 있길 바랍니다. 😊

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