[경매분석]2023 타경 4043 포항 죽도동 숙박시설

안녕하세요, 엘지에스입니다.

 

오늘 소개할 경매 물건은 경북 포항시 북구 죽도동에 위치한 숙박시설입니다. 죽도동은 포항에서도 상업적·주거적 가치를

모두 지닌 핵심 지역으로, 숙박업 및 임대 사업자들에게 매력적인 투자처로 꼽히는 곳입니다.

 

이번 경매는 감정가 대비 **49%**라는 놀라운 최저입찰가로 진행되며, 유찰로 인해 경쟁이 비교적 적을 것으로 예상됩니다

 

 입찰자는 적정가를 산정하고 리스크를 관리한다면, 높은 수익을 기대할 수 있는 절호의 기회를 잡을 수 있습니다.

 

이 포스팅에서는 물건 개요부터 시세 분석, 낙찰 사례 비교, 권리 분석, 리스크 관리까지 꼼꼼히 살펴보며

여러분이 현명한 투자 결정을 내릴 수 있도록 도와드리겠습니다. 그럼 시작해볼까요?

1. 물건 개요

이번에 소개할 물건은 경북 포항시 북구 죽도동에 위치한 숙박시설 경매 건입니다. 이 물건은 죽도40번길 51 외 2개 필지에 자리 잡고 있으며, 감정가는 5,151,364,100원입니다. 현재 최저입찰가는 유찰 후 2,524,169,000원으로 감정가 대비 약 49%로 낮아져 매력적인 투자 기회를 제공합니다.

• 용도: 숙박시설
• 대지면적: 865.5㎡ (261.81평)
• 건물면적: 1934.01㎡ (585.04평)
• 최초 감정가: 5,151,364,100원
• 최저입찰가: 2,524,169,000원 (49%)
• 매각기일: 2025년 1월 6일

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2. 입지 분석

• 위치 및 교통: 본 물건은 포항시 북구 죽도동 '오거리 남서측'에 위치해 있으며, 주요 상권과 가까워 접근성이 뛰어납니다. 특히 인근에 포항역, 대형마트, 병원, 학원가 등이 있어 풍부한 유동인구를 보유한 지역입니다.
• 환경 및 편의시설: 주변에 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의성과 교통 접근성이 매우 우수합니다. 숙박시설로서 다양한 이용객 유치가 가능할 전망입니다.

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3. 평당 시세 및 낙찰가 분석

• 대지 감정가: 대지는 865.5㎡로 감정가는 약 1,571,000원/㎡, 이를 평당 환산하면 5,193,330원/평 수준입니다.
• 건물 감정가: 건물의 감정가는 약 1,959,871원/㎡, 평당 약 6,477,975원입니다.
• 유찰 기록:
  • 1차 경매: 2024년 11월 4일 감정가 100%로 유찰.
  • 2차 경매: 2024년 12월 2일 감정가의 70%로 유찰.
  • 3차 경매: 2025년 1월 6일 최저입찰가 49%로 진행 예정.

최저입찰가로 환산 시, 대지 및 건물을 포함한 평당 매입가는 약 4,319,000원으로, 지역 내 시세 대비 상당히 경쟁력 있는 가격입니다.

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4. 인근 낙찰 사례

• 포항시 북구 죽도동 인근 숙박시설 경매 사례:
  • 사례 1: 죽도동 95번지 숙박시설 (대지 800㎡, 건물 1600㎡), 감정가 6억 5000만원 → 낙찰가 3억 2000만원 (낙찰가율 49.2%).
  • 사례 2: 죽도동 인근 오피스텔 (대지 500㎡, 건물 1200㎡), 감정가 4억 8000만원 → 낙찰가 2억 9000만원 (낙찰가율 60.4%).

위 사례를 볼 때 본 건의 최저입찰가 2,524,169,000원은 지역 내 평균 낙찰가율과 유사하거나 다소 낮은 수준으로 보입니다.

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5. 권리 분석 및 임차인 현황

• 권리 분석:
  • 근저당권: 농협자산관리 및 포항세무서 등에서 설정, 채권 총액 약 4,910,000,000원.
  • 가압류: 하대일, 수협은행 등 채권자가 총 2억 이상 가압류를 설정.
  • 임차권: 임차인 '정선웅'이 보증금 4억 원으로 임차, 배당 요구 있음.
  • 경매 신청: 부산신용협회에서 청구금액 약 3,740,649,196원으로 임의경매 신청.
• 임차인 배당: 임차인의 배당순위는 선순위 근저당권 후순위로 판단되며, 보증금 중 일부 배당 가능성이 존재.

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6. 예상 리스크 및 대응 방안

• 근저당권 및 가압류: 선순위 근저당권의 채권액이 높아 잔존가치 분석이 필요합니다.
  • 대응 방안: 법원 매각 물건의 배당표 확인 및 배당금의 상세 분석을 통해 안전한 투자여부 판단.
• 임차인 보증금: 임차인의 보증금 4억 원 중 일부 배당 가능성이 존재하므로, 배당 완료 후 낙찰 시 추가 부담 가능성 확인 필요.
  • 대응 방안: 임차인의 배당 순위를 철저히 검토하고, 잔여 채무 부담 가능성 최소화.
• 유찰 리스크: 유찰이 잦았던 점을 고려하면 시장 수요 부족으로 매입 후 매각 전략이 중요합니다.
  • 대응 방안: 투자 후 활용 방안 (운영, 임대, 매각 등)을 사전에 계획.

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7. 종합 의견

본 건은 포항시 북구 죽도동 중심 상권에 위치한 숙박시설로, 접근성과 입지조건이 우수합니다. 그러나 높은 근저당 채권액 및 임차인 보증금 문제가 있으므로, 사전에 철저한 권리분석 및 잔존가치 분석이 필요합니다.

• 투자 매력: 감정가 대비 최저입찰가가 49%로 낮아 가격 매력도가 높습니다.
• 활용 방안: 숙박시설 운영 또는 리모델링 후 임대 사업 활용 가능성이 큽니다.
• 리스크 관리: 배당표 확인 및 잔여 채무 부담 최소화 조치가 필요합니다.

최종적으로 본 경매 건은 숙박업이나 부동산 임대 사업에 관심 있는 투자자에게 적합합니다. 철저한 시장조사 및 권리 분석이 뒷받침될 경우, 수익성 높은 투자 기회로 판단됩니다.